Een oud appartement in het centrum van Pézenas dat tegen een aantrekkelijke prijs wordt aangeboden, een DPE geclassificeerd als F en een lokale regelgeving voor toeristische verhuur die strenger wordt: dat is het soort concrete situatie dat kopers op deze markt te wachten staat. Investeren in onroerend goed in Pézenas blijft een winstgevende operatie, mits men de recente technische en regelgevende beperkingen in acht neemt voordat men tekent.
DPE en thermische doorlatendheid in Pézenas: de valkuil die de rentabiliteit verandert
Wanneer je naar de vastgoedadvertenties in het historische centrum kijkt, kom je vaak stenen panden tegen met slechte energie labels. Het oude vastgoed in Pézenas concentreert een aanzienlijk aandeel van woningen met een slechte energieprestatie.
Sinds 1 januari 2026 is de conversiefactor voor elektriciteit in de berekening van de DPE verlaagd van 2,3 naar 1,9. Concreet, bepaalde woningen die elektrisch verwarmd worden, stijgen een klasse zonder werkzaamheden. Een woning met een F-classificatie kan mechanisch naar een E-classificatie gaan, wat zijn huurwaarde en de mogelijkheid om legaal verhuurd te worden radicaal verandert.
De advertenties op pezenas-immobilier.fr maken het mogelijk om de DPE-labels van de te koop staande woningen te vergelijken en die te identificeren die profiteren van deze automatische herwaardering.
Daarentegen blijft een DPE die voor deze datum is uitgevoerd geldig volgens de oude coëfficiënten. Het is dus belangrijk om de datum van het diagnostic te controleren voordat je koopt: een woning die als G geclassificeerd lijkt, kan in werkelijkheid een F of E behalen met een nieuwe berekening. Een nieuwe DPE laten uitvoeren voor de onderhandelingen kan de aankoopprijs verlagen of, omgekeerd, een klassewinst onthullen die het verhuurproject veiligstelt.
Seizoensverhuur in Pézenas: nieuwe regels en werkelijke rendementberekening
Pézenas trekt een constante toeristische stroom aan dankzij zijn architectonisch erfgoed en de nabijheid van de Middellandse Zee. De verleiding van kortetermijnverhuur is groot, maar de regelgeving is ingrijpend veranderd.
De wet Le Meur versterkt de bevoegdheden van gemeenten en VvE’s met betrekking tot quota, wijziging van gebruik en verbod op toeristische verhuur. Voor bepaalde nieuw aan vergunning onderworpen verhuur, is een DPE tussen A en E nu vereist. Vanaf 1 januari 2034 moeten deze verhuur een klasse tussen A en D bereiken.
Met andere woorden, een oud pand in het historische centrum kan zware werkzaamheden vereisen voordat het zelfs maar kan worden geëxploiteerd voor kortetermijnverhuur. We hebben het over binnenisolatie, vervanging van timmerwerk, soms zelfs een volledige vervanging van het verwarmingssysteem.
Wat dit verandert in de rendementsberekening
Het weergegeven rendement van een toeristisch verhuurpand houdt geen stand als we het volgende toevoegen:
- De kosten van werkzaamheden om aan de energie-eisen te voldoen, wat enkele tienduizenden euro’s kan bedragen voor een oud pand met slechte isolatie
- De kosten verbonden aan de aanvraag van een vergunning voor wijziging van gebruik bij de gemeente, met een risico op weigering in reeds verzadigde gebieden
- De mogelijkheid voor de VvE om toeristische verhuur volledig te verbieden in het reglement, een recht dat is versterkt door recente teksten
Voordat je inzet op seizoensverhuur in Pézenas, wordt aangeraden om drie punten te controleren: het reglement van de VvE, de positie van de gemeente met betrekking tot vergunningen voor wijziging van gebruik, en de huidige DPE van het pand. De reacties op dit punt variëren afhankelijk van de wijken en de soorten panden.
Prijs per vierkante meter en huurdruk: waar staat Pézenas in de Hérault
De gemiddelde prijs per vierkante meter in Pézenas ligt rond de 2.254 euro, met een geschat gemiddeld rendement van 6,62%. Deze cijfers plaatsen de stad in een veel toegankelijker bereik dan Montpellier, terwijl ze een hoger huur rendement biedt.
De bevolking van de gemeente, ongeveer 7.788 inwoners, vertoont een lichte daling. Deze parameter vereist dat we ons richten op panden die voldoen aan een reële vraag: kleine oppervlakten in het centrum verhuren beter dan grote huizen aan de rand.
Werkloosheidspercentage en betaalbaarheid van huurders
Het lokale werkloosheidspercentage, rond de 13%, is hoger dan het nationale gemiddelde. Dit gegeven kan niet worden genegeerd bij het evalueren van de betaalbaarheid van toekomstige huurders. De ongelijkheid tussen aanbod en vraag speelt echter in het voordeel van de eigenaren: goed gepositioneerde panden (goede DPE, centrale ligging, consistente huurprijs) vinden snel huurders.
Denormandie-regeling in Pézenas: renoveren om te fiscaal voordeel te behalen in de oude gebouwen
Pézenas is in aanmerking voor de Denormandie-regeling, die een fiscaal voordeel biedt aan investeerders die bereid zijn om oude, verwaarloosde panden te renoveren. Dit punt wordt in de meeste analyses van de lokale markt onderbenut.
Het principe is eenvoudig: je koopt een pand dat renovatie vereist, wat een aanzienlijk deel van de totale kosten van de operatie vertegenwoordigt, je renoveert, en je profiteert van een belastingvermindering in ruil voor een huurverplichting tegen een plafondhuur.
De Denormandie-regeling combineren met een energie renovatie lost twee problemen op in één operatie: het verbeteren van de DPE van het pand (om binnen de regelgeving te blijven) en het verlagen van de belastingfactuur. Op een oud gebouw in het historische centrum transformeert deze strategie een moeilijk verhuurbaar pand in een rendabel en conform actief.
De aandachtspunten vóór de werkzaamheden
- Laat een volledige diagnose uitvoeren vóór de aankoop (dak, leidingen, DPE) om het budget voor de werkzaamheden nauwkeurig te berekenen
- Controleer of het pand zich binnen het gebied bevindt dat in aanmerking komt voor de Denormandie-regeling, wat het geval is voor het oude centrum van Pézenas
- Zorg ervoor dat de geplande werkzaamheden binnen de in aanmerking komende categorieën vallen, met name de verbetering van de energieprestatie
- Anticipeer op de administratieve termijnen die verband houden met monumentale gebouwen of gebouwen die zich binnen het gebied van historische monumenten bevinden
De vastgoedmarkt van Pézenas beloont kopers die hun berekeningen maken voordat ze tekenen. Een gerenoveerd pand, goed geclassificeerd in de DPE en gelegen in het centrum blijft het meest solide investeringsprofiel in deze gemeente, ongeacht of het doel langdurige verhuur of gemengd gebruik is. De recente regelgevende beperkingen elimineren onduidelijke projecten, wat voor een rigoureuze investeerder de concurrentie op de beste kansen vermindert.
